مقدمه: ترکیه هم تورم دارد؛ پس فرقش با ایران چیست؟
یکی از پرتکرارترین سوالات سرمایهگذاران ایرانی، بهویژه افرادی که به خرید ملک در خارج از کشور فکر میکنند، این است که:
«وقتی اقتصاد ترکیه هم با تورم بالا، افت ارزش لیر و نوسانات مالی مواجه است، چه تفاوتی با ایران دارد؟ چرا باید سرمایهگذاری ملکی در ترکیه، بهخصوص استانبول، انتخاب منطقیتری باشد؟»
این سوال، کاملاً منطقی است. در نگاه اول، تیترهای خبری درباره تورم ترکیه ممکن است شباهتهایی با شرایط اقتصادی ایران ایجاد کند. اما واقعیت این است که تورم در ترکیه و تورم در ایران، از نظر ساختار اقتصادی، تأثیر بر داراییها و آینده سرمایهگذاری، تفاوتهای بنیادین و بسیار مهمی دارند؛ تفاوتهایی که اگر بهدرستی درک شوند، میتوانند مسیر تصمیمگیری یک سرمایهگذار را بهکلی تغییر دهند.
در این مقاله، با زبانی ساده اما تحلیلی، به بررسی تفاوت تورم در ترکیه و ایران میپردازیم و توضیح میدهیم چرا بازار املاک ترکیه، علیرغم تورم، همچنان برای سرمایهگذاران ایرانی جذاب و قابلدفاع است.
تورم چیست و چرا شکل آن مهمتر از عدد آن است؟
تورم بهطور ساده به معنای افزایش عمومی سطح قیمتها و کاهش قدرت خرید پول است. اما نکتهای که اغلب نادیده گرفته میشود این است که همه تورمها شبیه هم نیستند.
آنچه برای یک سرمایهگذار اهمیت دارد، فقط «درصد تورم» نیست؛ بلکه این موارد است:
-
تورم در چه اقتصادی رخ میدهد؟
-
آیا داراییها امکان رشد واقعی دارند؟
-
آیا بازار به سرمایه خارجی متصل است؟
-
آیا خروج سرمایه و نقدشوندگی دلاری وجود دارد یا خیر؟
اینجاست که تفاوت ترکیه و ایران کاملاً مشخص میشود.
بازار بسته در ایران، بازار بینالمللی در ترکیه
وضعیت بازار ملک در ایران
بازار املاک ایران، یک بازار کاملاً داخلی و بسته است:
-
معاملات فقط با ریال انجام میشود
-
خریدار و فروشنده تقریباً همیشه داخلی هستند
-
ارتباط مستقیمی با سرمایهگذاران خارجی وجود ندارد
در چنین بازاری، حتی اگر قیمت ملک بهصورت ریالی رشد کند، ارزش دلاری سرمایه معمولاً حفظ نمیشود. بسیاری از سرمایهگذاران ایرانی تجربه کردهاند که ملکی که طی چند سال چند برابر شده، وقتی به دلار محاسبه میشود، عملاً رشد واقعی نداشته یا حتی افت کرده است.
وضعیت بازار ملک در ترکیه
در مقابل، بازار املاک ترکیه یک بازار بینالمللی و چندملیتی است:
-
خریداران ترک، عرب، روس، اروپایی و آسیایی در آن فعالاند
-
معاملات ملکی با نگاه دلاری یا یورویی تحلیل میشود
-
سرمایه خارجی نقش جدی در تعیین قیمت دارد
این موضوع باعث میشود که حتی در شرایط تورمی، دارایی ملکی در ترکیه بتواند ارزش خود را در مقیاس جهانی حفظ کند.
پشتوانه تقاضا؛ مهمترین تفاوت ساختاری
تقاضای محدود داخلی در ایران
در ایران، بازار ملک بهشدت به قدرت خرید مردم داخل کشور وابسته است. با افزایش تورم و کاهش درآمد واقعی خانوارها، تقاضای مؤثر هر سال ضعیفتر میشود. این یعنی:
-
فروش سختتر میشود
-
نقدشوندگی کاهش پیدا میکند
-
بازار در بلندمدت فرسایشی میشود
تقاضای پایدار و متنوع در ترکیه
ترکیه سالانه میزبان بیش از ۵۰ میلیون گردشگر است. این حجم عظیم گردشگر، بهطور مستقیم و غیرمستقیم، بازار ملک را تقویت میکند:
-
اجاره کوتاهمدت و بلندمدت
-
خرید ملک توسط خارجیها
-
تقاضای دائم برای سکونت و سرمایهگذاری
به همین دلیل، حتی در دوران تورم، تقاضا در بازار املاک ترکیه قطع نمیشود؛ فقط شکل آن تغییر میکند.
رشد قیمت ملک؛ ریالی در ایران، دلاری در ترکیه
بر اساس دادههای رسمی، قیمت املاک در شهرهایی مانند استانبول طی حدود ۸ سال گذشته بیش از ۶ برابر شده است. نکته مهمتر این است که:
-
این رشد فقط ریالی نبوده
-
در محاسبات دلاری نیز بازدهی مثبت ثبت شده
در مقابل، رشد قیمت ملک در ایران عمدتاً ریالی و تورممحور بوده است. یعنی وقتی ارزش ملک به دلار محاسبه میشود، بسیاری از سرمایهگذاران متوجه میشوند که:
-
سرمایهشان صرفاً از کاهش ارزش ریال فرار کرده
-
اما رشد واقعی و بینالمللی نداشته است
تورم و درآمد اجاره؛ تفاوت یک جریان نقدی سالم با فرسایشی
ایران: اجاره ریالی و قوانین محدودکننده
در ایران:
-
اجارهها ریالی هستند
-
قوانین اغلب به نفع مستأجر تنظیم شدهاند
-
بازده اجاره معمولاً از تورم عقب میماند
در نتیجه، مالک در عمل با وجود افزایش اجاره اسمی، قدرت خرید واقعی خود را از دست میدهد.
ترکیه: امکان اجاره دلاری یا یورویی
در ترکیه، بهویژه در شهرهایی مثل استانبول:
-
اجاره به خارجیها به دلار یا یورو رایج است
-
اجاره کوتاهمدت (در چارچوب قانونی) بازده بالاتری دارد
-
درآمد ارزی، ریسک افت ارزش لیر را پوشش میدهد
این یعنی ملک فقط یک دارایی نیست؛ بلکه یک منبع درآمد ارزی فعال است.
مزیت اقامتی و پاسپورت؛ فراتر از عدد و نمودار
در ایران، خرید ملک صرفاً به معنای داشتن یک دارایی داخلی است؛ بدون هیچ مزیت جانبی بینالمللی.
اما در ترکیه:
-
خرید ملک میتواند منجر به اقامت شود
-
با سرمایهگذاری حداقل ۴۰۰ هزار دلار، امکان دریافت پاسپورت ترکیه وجود دارد
پاسپورت ترکیه فقط یک مدرک نیست؛ بلکه:
-
دسترسی به بازارهای مالی جهانی
-
امکان افتتاح حساب بینالمللی
-
آزادی سفر بیشتر
را فراهم میکند. این مزایا، ارزش سرمایهگذاری را فراتر از خود ملک میبرند.
جمعبندی نهایی: تفاوت تورم ترکیه و ایران از نگاه سرمایهگذار
بله، ترکیه هم تورم دارد. اما تفاوت اصلی اینجاست:
تورم در ترکیه در یک اقتصاد باز، بینالمللی و متصل به سرمایه جهانی اتفاق میافتد؛
در حالی که تورم در ایران، در یک بازار بسته و ریالی رخ میدهد.
برای یک سرمایهگذار ایرانی، این تفاوت به معنای:
-
نقدشوندگی جهانی
-
حفظ و رشد ارزش دلاری سرمایه
-
درآمد ارزی
-
و دسترسی به اقامت و پاسپورت دوم
است.
بنابراین، خرید ملک در استانبول فقط یک انتخاب ملکی نیست؛
بلکه یک ابزار حرفهای برای مدیریت ریسک سرمایه در مقیاس بینالمللی محسوب میشود.
نظرات